全球私人信贷与商业地产市场的结构性弱点阴影正日益浓重。私人信贷（借贷）是一种通过投资基金向公司提供贷款的”私人贷款”形式，主要被信用评级较低或已用尽银行及债券市场借款限额的企业所使用。分析师警告称，在长期低利率环境下迅速扩张的信贷市场，如今在持续高利率和商业地产价值下跌的背景下已触及极限。此前因美国大型基金赎回压力而浮现的流动性危机担忧，近期又在韩国因优质REIT（房地产投资信托基金）进入法院接管程序而重新显现，加剧了全球商业地产金融市场累积风险可能爆发的忧虑。
◇ 美国商业地产深陷泥潭…… 戴蒙警告：”损失将超出预期”
全球金融领袖一致指出了潜在的市场引爆点。摩根大通首席执行官杰米·戴蒙在28日由挪威主权财富基金（NBIM）于奥斯陆举办的一场会议上，强烈批评了私人信贷市场的自满情绪。戴蒙表示：”在私人信贷领域竞争的超过1000家公司中，并非所有都能出类拔萃。”他补充道：”当信贷危机来袭时，损失总是比预期更大。”他进一步警告：”如果当前趋势持续，某种形式的债券危机将会发生，而人们只会事后应对。”
这些警告的背后，是大量资金被锁定的美国商业地产市场的停滞不前。随着远程工作成为常态，主要城市的写字楼空置率飙升。高利率增加了债务负担，导致房产价值暴跌，违约事件层出不穷。
已扩张至2万亿美元（约合2945万亿韩元）的全球私人信贷市场，如今因商业地产低迷的冲击而承受巨大压力。根据惠誉评级的数据，美国私人信贷违约率在2024年初升至5.8%。资金紧张的公司越来越多地采用”以债付息”方式，即用债务展期代替现金支付利息，这表明借款人的现金流正面临严峻压力。
◇ 从美国喜达屋危机到韩国JR Global…… 风险正在兑现
私人信贷与商业地产的同步恶化此前已向市场发出警示信号。据路透社报道，2024年，美国大型私人房地产基金如喜达屋REIT因投资者争相赎回份额而面临流动性危机，迫使这些基金限制提款。这为Saba Capital等激进基金创造了干预机会。它们向焦虑的投资者提供即时现金，以30%的折扣购买其份额，利用基金的脆弱性牟利。尽管只有少数投资者接受了这一提议，但该事件在市场心中深深烙下恐惧：即使是大型商业地产基金，也可能因现金流枯竭而成为外部力量的猎物。人们担心，在持续高利率环境下，这些潜伏的风险可能再次发作。
全球商业地产金融的寒潮如今已降临韩国资本市场。一个典型例子是JR Global REIT，该公司在本月初仍维持’A-‘级信用评级，却因未能偿还40亿韩元的短期债务而进入法院主导的重组程序。这展示了典型的流动性危机：海外商业地产价值下跌的外部冲击，切断了国内企业的融资渠道。
穆迪等信用评级机构强调，传统金融机构与私人基金之间日益加深的关联性，增加了经济下行时危机传染的风险。穆迪在其2026年全球私人信贷展望报告中警告：”私人信贷基金、银行及保险公司之间扩大的联系，提高了经济衰退期间传染、波动和压力传导的可能性。”
