**编者按：** 在房价高企的今天，租房市场的一举一动牵动着无数人的心。最新数据显示，澳大利亚的租房市场正迎来一个关键转折点——租客的承受能力似乎已触及天花板。随着空置率降至历史低点，租金涨幅却出现分化，不再是全面上涨。这背后，是租客们在经历了妥协地段、远离市区后，终于无路可退的无奈现实。与此同时，投资者因税收政策变动传闻而犹豫，新房建设速度滞后，供应问题依旧严峻。本文深入剖析这一市场“临界点”，探讨租金纪录新高背后的增长乏力，以及政策变动可能带来的连锁反应。无论你是租客、房东还是潜在投资者，这篇文章都将为你揭示市场暗涌下的真相与未来走向。
核心摘要
Domain指出，租客的承受能力已触及天花板，这标志着市场正在发生转变。PropTrack数据显示，租金正处于历史最高水平，季度增长虽有所放缓，但年度涨幅依然强劲。
最新数据表明，澳大利亚的租房市场可能正处在一个临界点，因为各大首府城市的租客们已经达到了他们支付能力的极限。
在Domain于周四发布的3月季度租房报告中，这一现象被称作“决定性转变”。尽管全国空置率已降至0.7%的历史低位，但如此紧张的局面已不再足以推动租金全面上涨。
报告指出，目前全国各地的租金增长变得越来越不均衡，这实际上给租客愿意支付的金额设置了一个上限。
Domain的全澳房地产编辑爱丽丝·斯托尔茨表示，数据显示澳大利亚租房市场已进入一个新阶段，租客们“已经触及了他们的承受能力天花板”。
“这意味着租客所能支付的金额已经无法再被拉高了，”斯托尔茨告诉SBS新闻。
“他们一直被推着、逼着，不得不对他们看中的房产妥协，对地段妥协，或许搬到更远的郊区，远离城市中心。”
“但现在我们……已经到了无处可退的地步。”
根据Domain的数据，全澳各地的租金价格大多处于历史最高水平，但增长速度已经放缓。
悉尼和堪培拉的独立屋和单元房租金均未出现季度增长。悉尼的周租金中位数，独立屋维持在800澳元，单元房为750澳元；堪培拉则为独立屋700澳元，单元房580澳元。达尔文的独立屋周租金也持平在720澳元。
Domain表示，墨尔本的租金增长“仍然参差不齐”（独立屋周租金中位数590澳元，单元房600澳元），而在阿德莱德（独立屋590澳元，单元房550澳元），增长似乎“是季节性的，而非持续性的”。
各首府城市的年度租金涨幅在0%到10%之间。
斯托尔茨认为，租赁房源供应仍然是个问题，部分原因可能是投资者因担忧政府对资本利得税的改革以及收紧的租赁法而正在撤离市场。
财政部长吉姆·查默斯已暗示下个月的联邦预算案中将进行税收改革，但他没有确认是否包括资本利得税（该税项规定，持有房产等资产至少12个月后出售可享受折扣）。
但斯托尔茨补充说，部分房产已从租赁市场转为自住市场，因为有更多的首次购房者进入了市场。
“我认为，要（在两个市场之间）找到平衡，关键在于供应，不仅仅是租赁市场的供应，也包括自住市场的供应，”她说。
“如果我们在人们想居住的合适地点（包括我们的首府城市和主要区域中心）有合适类型的房产，我们就能为人们提供可负担的住房选择。”
REA集团旗下PropTrack于周四同样发布的季度租金报告显示，首府城市的综合周租金中位数已达到创纪录的680澳元，季度增长虽较弱，但年度增长更为强劲。
报告称：“过去一年，首府城市的租金增长依然稳健，上涨了4.6%。虽然仍保持坚挺，但租金增长低于2022年和2023年的峰值水平，这是因为租赁房源供应略有改善，加上租客承受能力紧张，共同减缓了租金上涨的速度。”
REA集团高级经济学家安格斯·摩尔表示，租房可负担性已降至其自2008年有记录以来的“最低水平”，但他指出，投资者仍然是市场中“活跃的一部分”。
他表示，供应问题源于住房建设滞后，澳大利亚需要时间才能迎头赶上。
“租赁房源如此有限的事实反映出，租赁需求很大，而可供出租的房产不多，这意味着一旦有房源上市，就会被迅速抢购一空，”他告诉SBS新闻。
“而这种有限的供应量正给租金带来压力，也是为什么我们继续看到租金（纪录）相对稳固的原因。”
即将在5月公布的联邦预算案中，有关资本利得税可能调整的传闻已引发了一些房地产团体的担忧。他们认为，重大改革可能导致房地产投资者退出市场，从而影响租赁供应并推高租金。
公共政策智库格拉坦研究所作为住房改革的一部分，提议在五年内将资本利得税折扣从50%降至25%。
格拉坦研究所住房与经济安全项目副研究员张艾诗告诉SBS新闻，虽然拟议的措施可能会使2030年前新建住房数量减少约1万套，但它每年可为联邦预算增加约65亿澳元的收入。
该智库认为，增加的预算可用于通过租金援助等计划来支持低收入租客。
张艾诗指出，降低折扣只会对租金中位数产生“很小的影响”。
“从我们的角度来看，重点应该放在供应上。”
