五年前锁定了固定利率房贷的幸运房主们，恭喜你们已经省下了上万欧元！但天下没有不散的宴席，如果你的固定利率即将到期，是时候再次行动了——如今的利率市场早已天翻地覆。
眼下最低的房贷利率以“3”字开头，但仍有部分房主享受着“2”字头利率，甚至还有人维持在“1”字头。同样的房子、同样的贷款额、同样的还款期限，他们每月比邻居少还数百欧元。
这些幸运儿是如何做到的？有些人原本未锁定固定利率，及时抓住了机会；更多人则主动比价、迅速行动，最关键的是——绝不躺平！他们的果断操作在某些情况下累计节省了超过1万欧元。所以，如果你的固定利率即将到期，请立刻行动，否则就要承担代价。
“那些在2022年前办理房贷的人——当时Avant银行推出1.95%利率，ICS银行紧随其后提供2%和2.2%利率——正面临我所说的‘还款冲击’。”SYS房贷总监肖恩·科贝特指出。
延伸阅读
固定利率到期的借款人将自动转入银行浮动利率，而后者始终高出许多。
科贝特以ICS银行为例：该行2022年前提供“惊人”的固定利率，但如今其浮动利率已达4.1%，三至五年期固定利率更是超过4.8%。
他表示，虽然现在找不到1.9%或2%这样的优惠利率，但只要稍作努力，仍能获得“3”字头利率。若放任自动转入“4”字头利率，可能白白损失大笔资金。
新规出台
好消息是，自你上次办理房贷以来规则已变。过去银行只需通知你固定利率到期及新利率（通常是更高的浮动利率）。这种最低限度的提示导致许多房主——尤其是忙碌者、懈怠者或信息滞后者——不知不觉承受了更高利率。
“我见过年轻的首套房买家，房贷三四年后回来找我，说月供涨了600欧元。”科贝特举例道，“原因就是固定利率到期后转为了浮动利率。”
如今央行新规要求贷款机构必须主动告知最优利率，并用欧元量化不同方案对还款额的影响。在固定利率到期前60天，银行需书面告知基于房屋净值的更优惠方案，并为每个再融资选项提供个性化节资估算，同时说明现金返还等优惠的利弊。
不仅如此，首次通知后4-8周内银行还需发送提醒。这些新规让你掌握更多数据，促使你争取更好利率。
但行动权仍在你自己手中。银行不会自动提供最优利率，且其他银行的利率可能更优惠——即使在新规下，原贷款方也无义务告知这些信息。因此收到60天通知函后，你需要主动比对其他银行的利率。
若不采取行动，可能损失数千欧元。央行数据显示，五分之三的房贷转换后一年内可节省超1000欧元，超六成房主在剩余还款期内能省下逾1万欧元。
转换指南
若你的固定利率今年到期，请立即准备：若未收到银行通知，应主动查询当前利率及剩余贷款额。接着通过房产价格登记系统了解同类房屋市值，计算贷款价值比（例如房屋市值60万欧元、贷款余额30万欧元，则该比例为50%）。
同时查询建筑能效评级（可通过付费评估或查询国家登记系统）。掌握这些信息后，使用竞争与消费者保护委员会的房贷比价工具或咨询经纪人，了解可选的利率方案。
无论在原银行转换或更换贷款方，都需要提供银行流水、工资证明等材料以评估还款能力。需支付房屋最新评估费（银行通常指定评估机构），若申请绿色利率还需能效证书。
科贝特指出，更换贷款方需聘请律师，法律和评估费用约1100-2000欧元。根据新规，银行须在律师提出要求后10天内提供房契，他建议尽早让律师申请房契：“许多律师等到房贷报价获批才申请房契，若报价耗时三周，整体流程将延长至四五周。”
他警告说，若已获得3.2%的四年期固定利率报价，却因未取得房契而延迟放款，期间利率可能上涨，导致最终适用更高利率。例如有人本将转入4.4%浮动利率，但主动锁定3.1%绿色利率，四年可省超1万欧元利息，拖延代价巨大。
今年利率会涨吗？随着海湾冲突推高通胀，金融市场预计欧洲央行将加息两到三次。因此，若你的固定利率即将到期且能重新锁定，请立即评估选项。
欢迎通过OnTheMoney@irishtimes.com联系我们提出个人财务问题。上周内容回顾请点击此处。
